Mietrecht für Einsteiger

Bald ist es wieder soweit: Das neue Semester beginnt und eine Menge “Erstis” beginnen ihr Studium in Karlsruhe. Egal aus welcher Ecke der Welt sie kommen, die Suche nach einer Bleibe eint alle Erstsemester. Und so sucht sich, wer nicht weiter bei Eltern oder Verwandten wohnen kann (oder will), ein Zimmer im Studentenwohnheim oder aber eine Wohnung bzw. WG. Doch was hat man als Mieter zu beachten? Welche Rechte bzw. Pflichten hat man?

Ein Mietverhältnis funktioniert im Grunde ganz einfach: Der Vermieter hat Räume/ Wohnungen/ Häuser, die er nicht selbst bewohnt und gegen Geld dem Mieter zum Gebrauch zur Verfügung stellt. Dabei unterscheidet das deutsche Recht zwischen Wohn- und Geschäftsraum. Der volle Umfang der Mieterschutzrechte kommt dabei nur dem Mieter von Wohnraum zu.

Die Gesetze zu Mietrecht und Verbraucherschutz sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden.

Herzstück Mietvertrag

Das wichtigste Schriftstück auf dem Weg zum Mieter ist sicherlich der Mietvertrag. Mit seiner Unterschrift überlässt der Vermieter dem Mieter den Wohnraum zum Gebrauch. Gleichzeitig verpflichtet er sich, das Objekt im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten (also: sich beispielsweise um die Funktionsfähigkeit von Zentralheizung und sanitären Anlagen zu kümmern). Für den Gebrauch der Wohnung zahlt der Mieter seine Miete.

Mit in Kraft treten des Mietvertrages, ändern sich dann die Besitzverhältnisse für die entsprechenden Räume: Der Mieter wird zum Besitzer und kann nun über die Nutzung (sofern sie nicht dem Mietvertrag zuwider läuft) bestimmen. Das Hausrecht geht nun auf ihn über. Es bedeutet, dass ohne die Zustimmung des Mieters niemand die Wohnung betreten darf – auch nicht Vermieter oder Hausmeister.

Eigentum und Besitz

Das deutsche Recht unterscheidet zwischen Eigentum und Besitz. Der Eigentümer hält zunächst alle Rechte an der zu vermietenden Immobilie. Mit dem Mietvertrag geht dann nur der Besitz-Status (nicht aber der Eigentums-Status) auf den Mieter über. Bei einer Verletzung des Vertrags kann der Eigentümer sein Recht auf Herausgabe der Mietsache geltend machen.
Außerdem könnte dies dazu führen, dass der Vermieter die hinterlegte Kaution (oder einen Teil davon) einfordern kann, um eventuell Schäden – die nicht den normalen Gebrauchsspuren entsprechen – zu beseitigen.

Umgekehrt kann sich auch der Mieter bei einer Vertragsverletzung wehren. Wenn beispielsweise Mängel nicht durch den Vermieter beseitigt werden, steht es ihm frei, die Miete zu mindern – bis der Mangel behoben ist.

Ungültige Klauseln

Dennoch sind beide Parteien nicht grundsätzlich an den Mietvertrag gebunden. Vielfach werden (besonders in privaten Vermietungen) veraltete Mietverträge benutzt. Diese enthalten meist einige ungültige Klauseln, d.h. Abschnitte, die durch ein Gerichtsurteil als unwirksam erklärt wurden. Auch wenn man einen Mietvertrag, der solche Klauseln enthält, unterschrieben hat: Die entsprechende Passage kann dann nicht mehr zur Anwendung kommen.

Einen aktuellen Mietvertrag findet man kostenlos auf den Download-Seiten des Deutschen Mieterbunds (DMB).

Mieterpflichten

Ebenso wie die Rechte sollten in einem Mietvertrag auch die Pflichten des Mieters festgehalten werden. Dazu gehört zunächst der sachgemäße Gebrauch der Mietsache. Zusätzlich könnten jedoch auch regelmäßig Leistungen für die Hausgemeinschaft anfallen: Mülltrennung, Treppenhaus putzen oder Straße kehren.

In einigen Fällen können diese Mieterpflichten auch über das “normale” Maß hinausgehen: Bei dem Projekt Wohnen für Hilfe vom Sozialverband VdK vermieten Senioren Zimmer an Studenten. Die geringere Miete wird durch die Übernahme kleinerer Gefälligkeiten (keine Aufgaben der häuslichen Pflege!) ausgeglichen. So könnte neben einem wöchentlichen Einkauf und regelmäßiger Gartenarbeit beispielsweise auch eine Stunde Gespräch am Abend vertraglich festgelegt sein.

Ein- und Auszug

Wenn eine vertragliche Einigung erzielt wurde, kommt es zur Wohnungsübergabe. Dabei wird die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand an den Mieter übergeben. Es empfiehlt sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, um eventuell bereits vorhandene Mängel schriftlich festzuhalten. Wenn gleiches auch beim Auszug geschieht, kann man im Vergleich feststellen, ob der Vermieter Anspruch auf Schadenersatzleistungen hat oder nicht.

Grundsätzlich sollte man alle Fristen, die vertraglich festgelegt wurden, einhalten!

Rat und Hilfe

Aktuelle Urteile, sowie Schriftstücke zum Download finden sich auf den Seiten des Deutschen Mieterbunds (DMB). Ebenfalls unter diesem Dachverband organisiert ist der Mieterverein Karlsruhe. Gegen ein monatliches Entgelt, bekommt man dort telefonische oder persönliche Rechtsberatung; gegebenenfalls wird auch der Schriftwechsel mit dem Vermieter und Behörden übernommen.

Das Studentenwerk Karlsruhe bietet ebenfalls Hilfe bei der Vermittlung privater Vermietungen an.

Valerie Boda

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